家の購入を検討する際、住宅ローンの支払いが月々いくらになるのか確認すると思いますが、意外と忘れがちなランニングコストがあります。それが「固都税（ことぜい）」です。

例えば、月額1万3千円だけの負担だとしても、35年間払い続けるとなんと総額540万円程に！
固都税は戸建てでもマンションでも不動産を所有していれば必ず掛かる費用ですので、事前にどんな税金なのか、どんな軽減措置があるのか、しっかりと確認しましょう。

この記事でわかること！「固都税（固定資産税・都市計画税）」のポイント

固都税（ことぜい）と呼ばれる「固定資産税」「都市計画税」とは？

不動産を所有すると毎年課される税金が「固定資産税」と「都市計画税」。2つをまとめて「固都税（ことぜい）」と呼ばれているものです。

基本的には同時に納税するもので、両方とも毎年1月1日時点の固定資産の所有者に課せられる地方税ですが、実は徴収する目的が異なります。

固定資産税とは？

固定資産税とは、土地・家屋・償却資産（事業用資産）の所有者に対し、その固定資産の所在する市町村（東京都23区は都）が課す普通税です。

普通税は特定の使い道が定められていない税金ですが、実際には私たちが毎日利用する公共サービス（道路、公園、ゴミ処理など）や、介護・福祉などの行政サービスにかかる費用に充てられています。

都市計画税とは？

都市計画税とは、都市計画区域内の「市街化区域」に土地・家屋を所有している者に対して、市町村（東京都23区は都）が課す目的税です。

目的税は、都市計画事業（道路や公園の整備）、土地区画整理事業などに充てるために徴収されます。

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「固定資産税等精算金（固都税精算金）」とは？年の途中で売買した場合の日割り計算

固都税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に対し、1年分がまとめて課税されます。

そのため、年の途中で不動産を売買した場合は、売主と買主の間で日割り精算をするのが一般的です。この精算金を「固定資産税等精算金（固都税精算金）」と呼びます。

例えば、6月30日が物件の引渡日だとすると、1月1日～6月29日までの分を売主が、6月30日～12月31日までの分を買主が負担します。

固定資産税・都市計画税は「固定資産税評価額」から算出される

固定資産税も都市計画税も、行政が定めた「固定資産税評価額」に特定の税率を掛けて算出されます。

固定資産税評価額とは？（※以後「評価額」）

評価額というのは、固定資産税や都市計画税を課税するために算出される土地や家屋の価値のことで、実際に私たちが目にする市場価格とは別物です。原則として3年に一度見直される「評価替え」によって決定されます。

土地の評価額（土地評価額）

国土交通省が公示している地価（公示価格）の70％が目安。
※不動産の需要が高い都市部では、公示価格は市場価格よりも低く評価される傾向があります。

建物の評価額（建物評価額）

新築の場合、現在の物価変動等を加味した「再建築価格」の約50～70％が目安。
※「再建築価格」は全国一律の基準で算出されるため、工務店等に支払った実際の費用とは異なります。

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一戸建ての固定資産税と都市計画税の計算方法

固都税の基本の計算方法は、それぞれの評価額に税率を掛けます。

固定資産税の計算方法

固定資産税の標準税率は「1.4％」です。ただし、自治体が条例で異なる税率を設定できるため確認が必要です。

都市計画税の計算方法

税率は上限「0.3％」までの制限税率で、市町村（東京都は都）が条例で定めます。

シミュレーション例｜土地評価額3,000万円、建物評価額600万円の場合（軽減前）

軽減措置を適用しない場合の基本計算では、固都税の合計は61.2万円となります。
ただし、実際の住宅にはこの後説明する大幅な軽減措置が適用されるため、これよりも格段に安くなります。

区分	固定資産税（1.4%）	都市計画税（0.3%）
土地	3,000万円 × 1.4％ ＝ 42万円	3,000万円 × 0.3％ ＝ 9万円
建物	600万円 × 1.4％ ＝ 8.4万円	600万円 × 0.3％ ＝ 1.8万円
小計	50.4万円	10.8万円
合計額	61.2万円

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固都税は「実際にいくら」支払う？軽減措置の計算方法とシミュレーション

都心部など土地の評価額が高い地域では、そのまま計算すると負担が大きくなりすぎます。
そのため、居住用の土地や建物には税額を軽減するための特例措置が用意されています。

土地への軽減措置「住宅用地の特例」｜課税標準額が最大6分の1に！

毎年1月1日現在、住宅の敷地として利用されている土地が対象です。税額計算の基準となる「課税標準額」が大幅に減額されます。

敷地区分	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地 （住宅1戸につき200㎡までの部分）	1/6 に軽減	1/3 に軽減
一般住宅用地 （住宅1戸につき200㎡を超える部分）	1/3 に軽減	2/3 に軽減

建物への軽減措置「新築住宅の減額制度」｜新築は3～5年間半額に！

新築住宅には固定資産税が一定期間減額される特例措置があります。（※都市計画税には適用されません）

対象住宅	住宅部分の床面積が50㎡以上280㎡以下の新築住宅
減額内容	建物分の固定資産税額が2分の1に減額
減額期間	原則として3年間（長期優良住宅は5年間）
適用範囲	床面積120㎡までの部分

軽減措置適用後のシミュレーション例（土地3,000万円・建物600万円）

軽減措置を適用すると、実際の納税額は以下のように大幅に安くなります！

区分	固定資産税	都市計画税
土地	（3,000万円 × 1/6）× 1.4％ ＝ 7万円	（3,000万円 × 1/3）× 0.3％ ＝ 3万円
建物	600万円 × 1.4％ × 1/2 ＝ 4.2万円	600万円 × 0.3％ ＝ 1.8万円
小計	11.2万円	4.8万円
合計額	16万円（年間）

「更地課税」に要注意！1月1日時点で更地だと特例が消える

「住宅用地の軽減措置」は「住宅の敷地」であることが条件です。

古家付きの土地を購入して12月に解体し、1月1日時点で更地にしてしまうと軽減特例が適用されなくなります。その結果、土地の税額が跳ね上がる「更地課税」となるリスクがあるため注意しましょう。

解体や新築のスケジュールは1月1日を意識して計画を立てることが重要です。

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固都税はいつ、どうやって払う？支払い時期と納付方法

固都税の額が確定すると、東京都の場合は例年5～6月ごろに1月1日時点の所有者宛てへ「納税通知書」が届きます。

固都税の支払い時期

固都税は年4回の分割納期で支払うのが一般的ですが、一括納付も可能です。納付期限を過ぎると延滞金が発生するため注意しましょう。

固都税の支払い方法

金融機関やコンビニでの現金支払いに加え、クレジットカード決済、スマホ決済アプリ（PayPay、楽天ペイ等）でも納付可能です。

納付方法について詳しく見る

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まとめ｜固都税もあらかじめ資金計画に組み込もう！

固都税は一戸建て・マンション問わず不動産を所有する限り毎年発生するコストです。

マイホーム検討時は住宅ローン返済額だけでなく、年間の固都税がいくらになるのかも試算した上で資金計画を立てましょう。

物件ごとの概算税額は「評価証明書」等で簡単に調べることができますので、気になる物件があれば不動産会社に相談してみるのがおすすめです！

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