固定資産税や不動産の売却相場などを決める基準の一つが、「固定資産税評価額」です。
固定資産税評価額とはなにか、建物や土地の固定資産税評価額の調べ方や計算方法などをまとめました！
この記事でわかること！「固定資産税評価額」のポイント
固定資産税評価額とは？土地や建物のそれぞれの目安も知ろう
まず、土地や建物、家屋やマンションなどを所有している場合、毎年必ずその市町村（東京23区内は東京都）に納める税が「固定資産税」です。
固定資産税は、各自治体が総務省の定めた固定資産税評価基準に基づき、金額を決定するのですが、その基準となるのが「固定資産税評価額」。
固定資産税評価額は固定資産税だけでなく、都市計画税、不動産取得税、登録免許税を計算する上でも基準になります。
固定資産税評価額は3年ごとに見直しがあり、これを固定資産税評価額の評価替えといいます。
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建物の固定資産税評価額の目安
建物の固定資産税評価額は、新築の場合、施工業者に支払った金額の約50～60％が目安。また、家の規模や構造、築年数によっても、建物の固定資産税評価額は変わってきます。
増築の建物や家屋については、実際に使われている材料や建築設備の確認などの実地調査が行われ、それを基に再建築価格や経年劣化を考慮し、固定資産税評価額が決まります。
土地の固定資産税評価額の目安
土地の固定資産税評価額は、国土交通省が公示している地価の70％が目安。
前年の公示価格、および不動産鑑定士による鑑定評価額に基づく地価が基準です。
参考：国土交通省「地価・不動産鑑定」
土地の固定資産税評価額の決め方って？
まず標準宅地（区域ごとの標準的な宅地）を選び、その標準宅地が実際に売買された価格に基づいて、「固定資産税路線価」を決定します。
この路線価を基に出された標準宅地との違いを数値化した、「評点数」×市町村が決定した価格＝土地の固定資産税評価額になります。
固定資産税評価額と課税標準額との違い
課税標準額とは、固定資産税額を算出する基になる金額です。
通常、評価額と課税標準額は同一になりますが、住宅用地については特例や負担調整率（地価上昇による負担の急増を調整するためのもの）が設定されているため、一般的には固定資産税評価額よりも、課税標準額のほうが低くなります。
参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
実勢価格や路線価など、固定資産税評価額にも関わる4つの価格
固定資産税評価額を決定するのに関係するものなど、不動産の価格を決める基準になるものは大きく分けて4つあります。
公示価格
国土交通省が毎年1月1日に定め、その年の３月に発表される土地の基準となる価格。
基準地価
各都道府県が基準地を調査・評価して発表する、土地の売買の目安となる価格。
路線価（固定資産税路線価・相続税路線価）
路線価は、道路に面した土地の１平方メートルあたりの評価額で、市町村（東京23区の場合は都）が算出する価格。
この固定資産税路線価から求められる固定資産税評価額が、固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算出に使われます。相続税路線価は、相続税や贈与税の算出に関わるものです。
時価・実勢価格
時価と実勢価格は、実際の不動産の取引価格。国土交通省が、全国の不動産会社から集めたリアルな価格です。一般的に固定資産税評価額は、この時価・実勢価格の70%程度といわれています。
案外簡単にわかる！固定資産税評価額の調べ方は3つ
固定資産税評価額は、市町村（東京23区内は都）からの通知書や担当窓口などで、案外簡単に知ることができますよ！
1. 固定資産税の納税通知書で確認する
固定資産税評価額を知る方法として一番簡単なのが、所有者に対して市町村（東京23区内は都）から送られてくる固定資産税の納税通知書。記載されている、固定資産税評価額の欄を確認してみましょう。
2. 固定資産税評価証明書を取得する
もし手元に納税通知書がない場合は、固定資産税評価証明書を市町村（東京23区内は都税事務所）の担当課の窓口で取得するか、申請すれば郵送してくれる場合もあります。
3. 固定資産課税台帳を閲覧・縦覧する
各市町村役場の「資産税課」（東京23区内は都税事務所の固定資産税課）で、固定資産税評価額が掲載されている「固定資産課税台帳」を閲覧することができます。
また毎年4月ごろの一定期間、自身が所有する不動産と近隣の不動産とが乖離（かいり）していないかを確認・比較ができる、縦覧（じゅうらん）制度も利用することができます。
固定資産税評価額からの売却相場や売値の調べ方
固定資産税の基準となる固定資産税評価額は、売却相場や売値を知るときの参考にもなります。所有している不動産がどれくらいの値段で売却できるのかは、固定資産税評価額を確認することで、おおよその目安がわかりますよ！
固定資産税評価額からわかる！売却相場のシミュレーション
土地は、土地の固定資産税評価額を70%で割った金額がおおよその実勢価格といわれています。
【固定資産税評価額が3,500万円の土地の場合】
売値や実勢価格の目安は、
3,500万円÷0.7＝5,000万円
ただし、複数件同じような不動産が市場に出ていたり、売却する物件が希少性の高い不動産であったりする場合などは、一概にこの計算通りにはならないことも。実際に売却する時点での相場は、不動産会社に相談するほうが確実です。
固定資産税評価額がわかると支払う固定資産税もわかる！簡単な計算方法
固定資産税がいくらになるかは、「固定資産税評価額×税率（標準税率1.4％）」でわかります。
固定資産税額は、「土地」と「建物」それぞれの固定資産税額を合わせたもの。ただし、軽減措置や各自治体や地域、物件のタイプによっても細かな違いがあります。
※税率は自治体によって異なる場合があります。
建物の固定資産税の計算方法
【固定資産税評価額1000万円｜築10年（経年減価補正率0.5）、建物床面積100平方メートルの場合の目安】
1000万円×1.4％×0.5=7万円
住宅用地の軽減措置も知っておこう！
住宅用地は以下の表のように、課税標準額を減額する特例措置が適用されます。
| 固定資産税の課税標準額 | |
| 小規模住宅用地（住宅用地で200平方メートル以下の部分） | 評価額の1／6 |
| 一般住宅用地（住宅用地で200平方メートル超の部分） | 評価額の1／3 |
土地の固定資産税の計算方法
【固定資産税評価額5000万円｜土地面積120平方メートル、新築戸建ての場合の目安】
5000万円×１／6（軽減措置）×1.4％＝11.6万円
※課税年度の1月1日に更地だった場合、軽減措置は適用外になります。
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調べ方や計算方法は簡単！固定資産税評価額を知っておこう
固定資産税評価額は、自分で調べることも計算することも簡単にできるので、所有している不動産の価格は知っておくようにしましょう。ただ、聞きなれない言葉や理解できない部分があることも…。
そんなときには、各自治体の資産税課（東京23区内は都税事務所の固定資産税課）に問い合わせたり、弊社スタッフにお気軽にお問い合わせくださいね！
固定資産税の評価額や支払いについて悩んだら、すぐ相談！
「固定資産税評価額」について解説した不動産のプロ
- 殖産ベスト
- 村田 公穀（むらた こうき）
- 主に中央線沿線、京王井の頭線エリアの不動産に地域密着で携わり、はや十数年。このエリアの不動産の購入、売却に関するご相談には、自信をもってお答えします！
お客様の気持ちに寄り添ったアドバイスを心掛けながら、最終的には安心して購入できる不動産をご提案します。
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