住宅購入の要となる住宅ローンの借入。
物件探しから商品探し、審査、融資実行、登記までの大まかな流れ、注文住宅・中古住宅購入時の注意点など、住宅ローンの全体像を把握しましょう！
住宅購入は高額なため、多くの人が住宅ローンを利用しますが、金融機関ごとに金利タイプ、金利、返済方法、期間、サービス、システムが異なり、選択肢は多岐にわたります。
自身のライフプランやライフステージに合った住宅ローンを選ぶには、不動産の購入と同時期に行う住宅ローン借入の流れをしっかり知っておきましょう！
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住宅ローンの大まかな流れ
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Step1｜自分にあった住宅ローンを調べて、不動産仲介業者に相談する
さまざまな比較サイトを利用すれば、各商品の特性を調べることは可能です。
それだけでも各商品の特性はわかりますが、銀行ごとに得意・不得意分野があったり、審査基準も違ったりすることまではわかりづらいかもしれません。
自身の年収、勤続年数、勤務先、自己資金、既存ローンの有無、購入希望物件の種類がどの銀行の住宅ローンに適してるかは、まずは多くの住宅ローンに関する知識を持つ不動産仲介会社に相談してみましょう。
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Step2｜住宅ローンの事前審査に申し込む
住宅ローンの事前審査を行うことで、自分がどんな条件で融資を受けられるかがわかります。
事前審査は、複数の銀行を対象に実施するのが一般的。それぞれの住宅ローンの支払い期間、金額、金利、そのほかの条件がはっきりすることで、金融機関を選ぶときの判断材料にもなります。
事前審査に必要な書類
主な必要書類は以下のようなものです。
そのほかにも、審査に有利になるような資格を保有している場合は資格の証明書、勤続年数が短い方は職歴書など、ケースバイケースで追加資料が必要になることも。
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Step3｜住宅ローンの本審査に申し込む
事前審査が通ったら次は本審査ですが、申し込みは不動産の売買契約が締結されていないと行うことができません。
基本的には事前審査と同様の手続きで、提出する書類が少し多くなります。
また、団体信用生命保険加入のための申告が本審査には追加されます。
もし三年以内に継続治療や手術を行ったり、もしくは現在治療中だったりする場合は、事前審査の時に団体信用生命保険の申告・審査をすることも可能。心配な場合は、事前に不動産会社へ相談するといいと思います。
本審査に必要な書類
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Step4｜審査に通ったら、金融機関と金銭消費貸借契約を交わす
本審査に通れば、正式な住宅ローンの融資実行に向けた手続きを進めることができます。
「金銭消費貸借契約」とは、聞き慣れない言葉かもしれませんが、銀行との間でお金を借りる契約のこと。
まず金融機関が契約書を準備し、手続き可能な日程を双方で合わせるのですが、その際、住宅ローンの融資が必要な日から逆算して、いつまでに金銭消費貸借契約を行うべきかをきちんと確認しておきましょう。
さらに、実店舗での手続きなのかオンライン手続きなのか、準備が必要な書類はなにかなど、事前準備や場所が金融機関によって異なるので、事前に漏れがないかどうかしっかりチェックしてくださいね。
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Step5｜融資の実行・登記手続き・決済を行う
融資の実行＝不動産の所有権移転（決済）です。金融機関からお客様の口座に住宅ローンの金額を振り込むことをいいます。
金融機関が承認した司法書士が、融資の実行の指示と所有権移転・保存の手続きを行います。
また登記手続きとは、売主から買主に所有権の移転、抵当権の設定などを行うことです。
当日の流れ1｜銀行に集合して手続き開始
司法書士が売主・買主から所有権移転に必要な書類の確認・作成を行い、司法書士が金融機関へ融資の実行を指示します。
当日の流れ2｜送金手続き開始
融資が実行されると自分の口座に契約した額が入金され、同時に各支払いが実行されます。
一般的には、売買代金は振込で支払われることが多いです。
当日の流れ3｜司法書士が登記申請をする
売買代金の支払いが行われたことを司法書士が確認した後、売主から買主へ所有権移転の手続きが行われます。
登記申請から登記完了までは数週間かかり、後日、登記識別情報通知が買主の元へ郵送されます。
融資実行日はいつ？どうやって決めるの？
融資の実行があるため、銀行が開いている日と時間が絶対条件です。契約書に則って、売主・買主の都合が良い日程を調整します。
当日はどのくらい時間が必要？
該当者が集合する場合、所要時間は30分～4時間以上と、融資する銀行・振込先の金融機関などの連携などにより大幅に変わることも。事前に手続きを行うことで、当日の集合なしで融資実行・所有権移転をする場合もあります。
気になる場合は、事前に金融機関にどれくらいで終わるか確認しておきましょう。
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注文住宅の場合の注意点
土地を購入して注文住宅を建てる場合、建築会社の決定のタイミング、土地・建物の住宅ローンの融資実行タイミングによって、選ぶ銀行が変わる可能性があります。
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中古住宅の場合の注意点
中古住宅を購入する場合、購入する物件が現行の規制と合致しているか、リフォームの費用まで住宅ローンに組み込むかによっても、住宅ローンの商品や金融機関の選び方が変わることもあります。
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住宅ローンの流れを知った上で、不明点をそのままにせず、必ずプロに確認しよう！
住宅ローンの手続きは一生のうちで何回も行うものではなく、不慣れなことが普通なので、基本的には不動産会社が手続きの流れや銀行選定、スケジュール管理などのフォローを行います。不明点があれば、不動産会社に問い合わせるようにしましょう。
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「住宅ローンの流れ」について解説した不動産のプロ
- 殖産ベスト株式会社
- 石井 聡（いしい さとし）
- 主に城西エリアを中心に、不動産売買のお手伝いを多くしてきました。不動産の購入・売却に関する知識に加え、自身の購入・売却の経験や子育ての経験なども生かして、いろいろなご相談に乗り、さまざまな角度からのご提案もできます。
また、単純に不動産の知識のみではなく、ファイナンシャルプランナーの知識を生かして、節税・資産形成などのポイントも併せてご提案します。 - 【保有資格】
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、AFP
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