販売図面の概要欄に小さな文字で書いてある「セットバック」の文字。
セットバックとはなにかから、セットバックしたときに実際に使うことができる敷地面積の目安、見分け方と地域など、セットバックの基本を紹介！
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この記事でわかること！「セットバック」のポイント
セットバックとは？
建築基準法では、土地に建物を建築するための条件として「幅員が4m以上ある道路に、2m以上接している」ことが定められています。
その土地に今建っている建物を解体して建て替えする場合や、現在更地になっている土地に新しく家を建てるとき、土地が接している道路の幅員が4m未満の場合、敷地の一部を道路として無償提供するという制度です。
道路として提供した部分の敷地には、家などの建築物を建てることはできません。
その土地が接している道路の幅によってセットバックが必要になることがあるので、土地の販売図面にもそのセットバックの「要／不要」や「含む／含まない」の記載があります。
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セットバックが必要な理由
建築基準法が制定されるより前の時代には、メートルという単位ではなく、「間（けん）」という単位が基準として使われていました。
1間＝約1.8mで、古くからある住宅街ではいわゆる「2間道路（にけんどうろ）」と呼ばれる、道路の幅が約3.6mの道路が今もまだあちこちに残っています。
そんな4m未満道路の幅員に接している土地を一律に「建て替え禁止」とするのは現実的ではないため、このセットバックという制度が誕生しました。
現状建っている住宅はそのまま使うことができますが、将来建て替えをするときには、道路の幅員が4mになるように下がった位置に住宅を建ててくださいね、ということなのです。
セットバックしたときに、建築可能な敷地はどのくらい減るかをシミュレーション
接している道路が一カ所の場合と三カ所の場合、実際に建築に使える敷地面積（有効宅地面積）がどのくらい違うかを見てみましょう。
その土地に面している道路が一カ所であれば、その面の一部だけ下がればいいのですが、複数の道路に面している場合、土地面積がその分少なくなっていくため、土地探しのときはそのリスクも考える必要があります。
例1｜接している道路が一カ所の場合
例えば、上図のように敷地に接している一つの道路の幅員が2mだとします。
建築基準法に則ると、今の家を建て替えたり、更地に新しく家を建てたりする場合は、道路の中心線から2m下がった位置までセットバックしなければいけないので、今の道路との境界線から1m分の有効宅地面積が減ります。
販売図面には「敷地面積80平方メートル」と書いてあったとしても、セットバック部分を考慮すると、実際に使うことができる敷地面積は70平方メートルになります。
例2｜接している道路が三カ所の場合
次に、少し極端な例ですが、上図のように、三方向が道路に面している日当たりや風通しが良さそうな開放的な土地があるとします。現状は敷地面積80平方メートルです。
ただし、接している道路全てが幅2mの場合、建て替えをする時には各道路の中心線から1mずつ下がるので、80平方メートルの敷地のうち、実際の有効宅地面積は56平方メートルに。
セットバック部分の面積が広くなりそうな土地には注意が必要です。
セットバック部分の費用や権利はどうなる？
セットバックした部分についての具体的な費用や権利も気になりますよね。
まず、道路形状にするための施工費用は購入者の負担になり、権利も基本的には購入者が保有します。つまり、道路部分も含む土地の権利を持っている状態です。
セットバック部分にも固定資産税はかかる？
セットバック部分は非課税なので、固定資産税、都市計画税はかかりません。基本的には行政が、セットバック部分の面積を除いて課税処理をしてくれます。
ごくまれに処理が間に合わない場合やチェックの漏れがあった場合などに、セットバック部分まで課税されてしまうこともあるようなので、税金関連の詳細は内容をしっかり確認して、実際と違う内容があった場合には行政区の都税事務所に連絡しましょう。
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セットバックが必要な道路の見分け方と、城西エリアで多い地域
セットバックが必要な道路
弊社が取り扱う中野区、杉並区などの城西エリアにも、昔ながらの住宅地が多くあります。大きな通りから一本住宅街に入って、道路の幅がガタガタと違っているような場所は、セットバックが必要な道路でしょう。
また、車で通行するときに両側ギリギリ…という道路は、幅が2m台のことが多いので、セットバックが必要な幅も広くなるので注意が必要です。
例えば、中野駅・高円寺駅・阿佐ヶ谷駅の周辺は、車両が入っていくのが難しいような狭い道がたくさんあります。そういった土地に新築を建てようとすると、セットバックが必要になる土地が多いですね。
セットバックの必要がなさそうな道路
車が楽々と通行でき、白線がまっすぐ引かれているような道路なら、幅は4m近くあると思われるのでセットバックの心配はしなくてもいいと思います。
同じ杉並区でも、西荻窪駅や浜田山・永福町の周辺などは、割とスッキリとした街並みになっており、道路の幅もゆったりしています。そういった地域は道路幅がすでに4m以上確保されていることが多いので、セットバックは不要です。
安心してください！セットバックについて事前説明は必ずあります
セットバックについては、検討している土地があった場合、不動産仲介会社が必ず説明することになっています。土地の面積にセットバック面積が含まれているのを知らずに購入する、ということはないと思います。
それでも、もし気になることや心配なことがありましたら、ぜひ気軽にお問合せくださいね。
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「セットバック」について解説した不動産のプロ
- 殖産グループホールディングス
- 矢島 大（やじま だい）
- 知っておくだけで不動産ご購入時に役立つ、プロによる不動産基礎用語の解説をしています。不動産購入に必要な知識を中心に、この城西地域にスポットライトを当て、後悔のないマイホーム探しをサポートいたします！
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