実家の相続で分け方に悩んでいませんか？不動産は分割しにくく揉めがちです。
トラブルを防ぐ代表策「代償分割」と「換価分割」の違い、メリット・デメリット、選び方をわかりやすく解説！
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card:土地・家・建物など、不動産の相続の流れや手続きの注意点｜ポイントや必要書類もチェック！
この記事でわかること！実家の相続トラブルを防ぐ「不動産の分け方」
なぜ実家の相続は揉めやすい？
実家の相続が揉めやすい最大の理由は、「不動産は均等に分けにくい」点にあります。
現金なら1円単位で平等に分けられますが、家や土地を物理的に半分に割ることはできません。
そのため、「誰が不動産を相続するのか」「代わりにほかの相続人は何を受け取るのか」を巡って意見がぶつかりやすくなります。
また、親と同居していた人と離れて暮らしていた人との間で、実家に対する思い入れやこれまでの貢献度への認識にズレがあることもトラブルの原因になりがちです。
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不動産相続における分け方の種類は大きく4つ
複数の不動産を複数の相続人で分ける方法には、大きく分けて以下の4つがあります。
ただし、遺産の大半が実家（不動産）のみという場合、現物分割や共有分割では不公平感が出やすく、将来的なトラブルの種になりかねません。
そこで有効なのが「代償分割」と「換価分割」です。
- 代償分割：誰かが不動産をもらう代わりに、ほかの人に現金を払う
- 換価分割：不動産を売却して、現金をみんなで分ける
- 現物分割：不動産そのものを特定の誰かが相続する
- 共有分割：相続人全員で不動産を共有名義にする
不動産相続の「代償分割」と「換価分割」とは？
代償分割｜誰かが実家を継ぎ、代わりに「代償金（現金）」を支払う
相続人のうちの1人（または複数）が実家をそのまま相続する代わりに、ほかの相続人へ自分の自己資金から現金を支払う方法です。
たとえば、兄が実家を相続し、弟には「代償金」として現金を渡すといったケースが当てはまります。
実家を残しつつ、平等に遺産を分けたい場合に適しています。
- 【プロが教えるポイント】贈与税リスクに注意！
- 代償分割を行う際、遺産分割協議書に「代償金として支払う」旨を明確に記載していないと、単なるきょうだい間の贈与とみなされ、受け取った側に多額の贈与税がかかるリスクがあります。
必ず書面に残し、トラブルを防ぎましょう。
換価分割｜実家を売却して、現金をみんなで分ける
誰も実家に住む予定がない場合などに、実家を売却して現金化し、その現金を相続人同士で法定相続分などの割合に応じて分配する方法です。
現金で1円単位まで正確に分けられるため、公平性が最も高い分割方法といえます。
- 【プロが教えるポイント】譲渡所得税と特例を忘れずに！
- 実家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税がかかる可能性があります。
ただし、「空き家特例」や「居住用財産の3000万円特別控除」などの特例を使える場合があり、税金を大きく減らせるチャンスがあるため、売却前に専門家へ確認することが大切です。
代償分割と換価分割のメリット・デメリット
どちらの方法を選ぶか迷ったときは、それぞれのメリットとデメリットを比較してみましょう。
家庭の事情に合わせて、最適な方法を見極めることが大切です。
| 分割方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 代償分割 | 実家をそのまま残せる | 不動産を取得する人に「まとまった現金（代償金）」を支払う能力がないと成立しない。 代償金の金額設定で揉めやすい |
| 換価分割 | 現金で1円単位まで平等に分けられるため、不公平感が出にくい | 実家を手放すことになる。 売却にかかる経費（仲介手数料、測量費など）や、譲渡所得税がかかる場合がある |
結局どちらを選ぶべき？ケース別の選び方
「実家を残したいか」「代償金を払えるか」が、どちらを選ぶかの大きな分かれ道になります。それぞれの方法が向いているケースをまとめました。
代償分割が向いているケース
- 親と同居していた相続人がいて、そのまま実家に住み続けたい
- 実家で事業を営んでいて、手放すことができない
- 家を継ぐ人に、ほかの相続人へ支払う十分な現金（自己資金）がある
- 不動産の評価額について、相続人同士で納得できる合意が取れている
換価分割が向いているケース
- 相続人全員がすでに持ち家があり、誰も実家に住む予定がない
- 実家を相続したい人はいるが、代償金を払うための現金がない
- 少しでも公平に、1円単位まで正確に遺産を分けたい
- 不動産の維持管理（固定資産税や修繕費など）の負担をなくしたい
相続税の申告と納付のタイムリミットは、知った日の翌日から10カ月以内
遺産分割の話し合い自体に期限はありません。
しかし、相続税の申告と納付が必要な場合は「相続開始を知った日の翌日から10カ月以内」に行う必要があります。
期限を過ぎるとペナルティが発生するため注意が必要です。
義務化になった相続登記も忘れずに
また、2024年4月からは相続登記が義務化されました。
不動産の相続があったことを知った日から、3年以内に名義変更の登記を行わないと罰則の対象になる可能性があります。
不動産の相続登記の義務化や必要書類について詳しくはこちら
card:2024年4月から「不動産の相続登記」が義務化に！改正内容や費用、罰則などをチェック
トラブルを防ぐ最大の鍵は「早めの準備と正確な価値の把握」
不動産相続で関係を悪化させないためには、どのような点に注意すればよいのでしょうか。
トラブルを防ぐための3つの重要ポイントを紹介します。
1. 不動産の正確な価値（査定額）を把握する
遺産を分ける前提として、「実家がいくらで売れるのか」という正確な価値を知ることが不可欠です。
固定資産税評価額などを基準にする方法もありますが、実際の市場価格とはズレが生じやすいのが実情です。
代償金の話し合いや売却の検討を始める前に、まずは不動産会社に査定を依頼し、適正な時価を把握しましょう。
2. 遺産分割協議書を必ず作成する
口約束で「家は長男がもらう」と決めても、後から「言った、言わない」のトラブルになることが少なくありません。
どのように遺産を分けるか決まったら、全員の実印を押した「遺産分割協議書」を作成しましょう。
代償分割の場合は、代償金の支払い期限や方法も明記することが重要です。
3. 親が元気なうちに話し合っておく
最も理想的なのは、親が元気なうちに「将来、実家をどうするのか」を家族で話し合っておくことです。
親の希望を聞きつつ、子どもたちの状況（誰が住むか、売却に抵抗はないかなど）をすり合わせておくことで、いざという時の揉め事を大きく減らせます。
実家の相続で揉める前に！まずは現状の「資産価値」を把握しましょう
実家の相続で揉める前に！まずは現状の「資産価値」を把握しよう 実家の相続は現金のように簡単に分割できないため、悩まれる方が少なくありません。
実家を残すなら「代償分割」、公平に分けて手放すなら「換価分割」が有力な選択肢となります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、ご家族にとって最善の方法を選んでみてください。
殖産ベストでは、不動産売却のサポートはもちろん、AFP・相続アドバイザー資格を持つスタッフが在籍しているため、相続時の不動産の取り扱いについても幅広くご相談に乗れます。
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「代償分割」と「換価分割」の違いと選び方について解説した不動産のプロ
- 殖産ベスト株式会社
- 森下 裕矢（もりした ゆうや）
- 毎年のように変わる税制や物価変動など、不動産を取り巻環境は日々変化しています。
そんな中で「不動産に強い」のはもちろんのこと、「お金に強い不動産屋」を目指していますので、住宅ローンやローン減税の確定申告、また不動産売買に関わる税金や相続に関する一般的な知識まで、不明点がありましたら気軽にご相談ください！ - 【保有資格】
宅地建物取引士、CFP（R）、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、相続アドバイザー 2級、住宅ローンアドバイザー
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