不動産の売買契約において、「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」や「契約不適合責任免責（めんせき）」という言葉を聞いたことがあるでしょうか？
この言葉、実はあなたのマイホーム購入に大きな影響を与えるかもしれない非常に重要なキーワード。
この記事では「契約不適合責任免責」基礎知識から、物件を検討するときの最低限すべきのチェックポイントなどを紹介します！
この記事でわかること！「契約不適合責任」のポイント
契約不適合責任とは？
「契約不適合責任」とは、売主が買主に引き渡した物件が契約の内容に適合していなかった場合に、売主が負う責任のこと。
2020年の民法改正により導入されたもので、以前の「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」に代わる考え方です。
民法では、売買契約において引き渡された目的物が契約の内容に適合しない場合、買主は売主に対してさまざまな権利を行使できると定めています。
ただし、これは売主と買主の間で合意された契約内容に照らして判断されるため、契約書に何がどう書かれているかが非常に重要になります。
該当するケース例
- 契約書には「雨漏りなし」と書いてあるのに、引き渡し後に雨漏りが発覚した
- 設備は「正常に作動する」とされていたのに、実際には使えなかった
- 土地の面積が契約書の記載と大きく異なっていた
契約と違う状態に気づいた場合、契約不適合責任に基づいてできる請求の例
買主が引き渡し後にこのような「契約と違う状態」に気づいた場合、契約不適合責任に基づいて以下のような請求ができる可能性があります。
- 修補請求（修理や改修の請求）
- 代金減額請求
- 契約解除
- 損害賠償請求
以前の「瑕疵担保責任」って？
旧民法に基づく制度で、売買の目的物に「隠れた瑕疵（買主が通常の注意では発見できない欠陥）」がある場合に限り、売主が損害賠償や契約解除の責任を負うものでしたが、責任の範囲が限定的で買主の保護が不十分とされていました。
民法改正により買主の権利が強化され、売主にはより明確な説明責任が求められるようになっています。
契約不適合責任免責とは？
「契約不適合責任免責」とは、簡単にいうと「特定の状況では、売主は契約の責任を問われません」という取り決めです。例えば天災や不可抗力により、契約の履行が不可能になった場合などに適用されます。
いずれにしても、「契約不適合責任免責」の特約が付いている物件には、通常のリスクに加えて、買主自身が不具合のリスクを負う必要があるということを理解しておきましょう。
「契約不適合責任免責」の物件はどんなものがあるの？
契約不適合責任が免責となっている物件は実際にあります。特に以下のような物件でよく見られます。
中古物件（特に個人間売買）
中古住宅や中古マンションなどで、売主が個人の場合、「契約不適合責任免責」とするケースは非常に多いです。
理由は、売主が専門家ではなく、不具合の有無を完全に把握することが難しいためです。
将来の責任を負いたくないという意向から、「現況有姿（げんきょうゆうし）での引渡し」＋「契約不適合責任免責」という条件がセットで使われるのが一般的です。
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相続や空き家の売却
相続で取得した家を売却するケースは、売主が実際に住んでいないことも多く、建物の状況がよくわからないため、契約不適合責任を負えないという理由で免責とすることがほとんどです。
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古家付き土地（再建築不可物件など）
「建物はおまけ程度」とされるような土地売買では、建物の状態には責任を負わず、土地のみを契約の対象とする扱いがされることが多いため、契約不適合責任は免責とされます。
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法人売主でも「現況渡し」で免責にすることがある
不動産業者が売主であっても、「買取再販」でなく、単純な転売や仕入れ後に手を加えていない物件については、責任を限定したり、免責とすることもあります。
ただし、宅建業法に基づく説明責任は残るため、完全に免責とはいえません。
「契約不適合責任免責」の物件を検討・購入する前に最低限すべき5つのこと
「契約不適合責任免責」の物件は価格だけで判断せず、事前の確認と情報収集を徹底することが、後悔のない購入につながります。
必要であれば、専門家によるセカンドオピニオンを受けるのも有効ですよ！
1. 物件状況の事前確認（ホームインスペクションの実施）をする
契約不適合責任が免責されている場合、引渡し後に雨漏り・シロアリ・給排水管の破損などの不具合が見つかっても、原則として売主に修補請求や損害賠償を請求できません。
そのため、物件購入前に第三者によるホームインスペクション（建物状況調査）を実施することがとても重要です。
調査結果をもとに、修繕が必要な箇所の把握や、購入判断の参考にしましょう。
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2. 契約書・重要事項説明書の内容確認をしよう
契約不適合責任免責の条項は、売買契約書および重要事項説明書に明記されているのが一般的。
構造部分まで含むのか、設備は対象外かなど、免責の範囲がどこまでか、また「引渡し後の不具合には一切責任を負わない」となっていないかを細かくチェックする必要があります。
気になる点があれば、事前に不動産会社や専門家に必ず相談してくださいね。
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3. 現地確認と設備動作のチェック
内見のときに、設備や内外装の状態をできるだけ細かく自分の目で確認しましょう。契約後に「見落としていた」では済まされないことが多いため、時間をかけて確認することが大切。
特に以下のような箇所は注意が必要です。
雨漏り跡（天井・押入れ内など）
水回りの水漏れ、におい
サッシの開閉や隙間風の有無
外壁や基礎部分のひび割れ
電気・ガス・給湯など設備の作動確認
4. 将来的な修繕コストの見積もりを出しておく
契約不適合責任免責の物件を購入後に不具合が生じた場合は、自費で修繕する必要があります。
ホームインスペクションの結果などから、購入後に想定される修繕・交換費用を事前に見積もっておくことで、トータルの予算を把握しやすくなります。
築年数が古い物件の場合、給排水管や屋根の全面改修など、高額な工事が必要になる可能性もあることも想定しておきましょう。
5. 売主や仲介業者の説明姿勢や対応も判断材料にする
物件の現況について、売主や仲介業者が誠実かつ詳細に説明しているかも重要な判断材料です。
曖昧な説明や情報の開示に消極的な場合は、注意が必要。免責だからといって情報を出さない姿勢には、リスクが潜んでいる可能性があります。
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「契約不適合責任免責」の物件は、購入後に不具合が見つかっても原則として売主に責任を問えません。だからこそ、事前の調査と確認がとても重要。
もし物件概要にこの文言を見つけたら安易に受け流さないようにしましょう。
インスペクションの実施や契約内容の精査を通じて見えないリスクを減らし、後悔のないマイホーム購入を実現してくださいね。
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「契約不適合責任」「契約不適合責任免責」について解説した不動産のプロ
- 殖産ベスト株式会社
- 森本 大志（もりもと だいし）
- 幼少期を海外で生活し、不動産業の前は繊維や貿易関連の仕事に従事しし、グローバル的な感覚を持つビジネスパーソン。現在は、営業職から管理職まで、常にトッププレイヤーとして活躍しています！
- 【保有資格】
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー
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