不動産探しをするときに、一度は聞いたことのある「訳あり物件」は、相場に比べて安く売りだされていることも。
訳あり物件の相場よりも安くなる代表的な「訳」、法的制限・物理的制限・心理的制限について簡単にまとめました！
この記事でわかること！「訳あり物件」のポイント
「訳あり物件」って？
訳あり物件とは通常の物件に比べて、物件を所有すること、または居住することに「法的制限」「物理的制限」「心理的制限」を受ける物件のことです。
その制限の対価を売買代金で相殺することが多いため、価格が相場より安くなる理由のひとつになります。
法的制限がある「訳あり物件」｜都市計画道路内
代表的な例は「都市計画法」による制限です。都市計画法の中にもさまざまな規定がありますが、東京都内で一番多く該当するのは「都市計画道路」でしょう。
当然ながら計画されている道路上にはすでに家が立ち並んでいることがほとんどで、実際に道路を整備するときには所有者・居住者の立ち退きが必要になります。
ただし、仮に事業決定された場合でも、事業主体である都や区が立ち退きが必要な土地・建物に対して相場かそれ以上の補償金を支払ってくれるのが一般的です。住み慣れた場所を離れる必要はありますが、金銭的な負担はないといえるでしょう。
都市計画道路とは？
都市計画道路とは、良好な市街地環境を整備する都市計画と一体となって整備される道路であり、現在存在しない道路を公益のために新しく作る事業です。
実は東京都内にはたくさんの都市計画道路が存在しており、計画は決定しているものの、事業決定を迎えないまま50年近く経過している計画線も多くあります。
ポイント1｜鉄筋コンクリートや地下室などの建築はNG
計画線内は将来の立ち退きを見越して、鉄筋コンクリート造や地下室など、行政が解体するのに苦労する構造の建築は認められていません。そういった建物を建てたい場合に都市計画道路内の物件を選ぶと、大きな失敗につながります。
ポイント2｜訳あり物件でも価格が安くない場合もある
道路が事業化する可能性が低い「優先整備路線」に該当しない場合は、実質的な制限が少ないため、訳あり物件であっても相場に対して5％程度しか安くならないケースも多いです。
法的制限がある「訳あり物件」｜不適合接道＝再建築不可
建築基準法では、建物を建てるための原則として「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない」という接道義務（建築基準法第43条）を定めています。
この条件を満たしていない物件は、原則として今ある建物を取り壊すと新しく家を建て直せない「再建築不可」と呼ばれるもので、価格は相場の半値から、場合によっては7割引程度の価格で取引されることもあります。
ポイント1｜再建築不可は資産価値が大幅に下がる
周りの敷地に空地がある場合など、建築審査会の同意を得て再建築可能になるケースもあります。
しかし、このような救済措置が受けられない場合は生涯建て替えができない土地となり、資産価値を大きく下げることになります。また、担保価値が低いとみなされ、都市銀行などで住宅ローンを組むことが難しくなります。
ポイント2｜周辺環境の調整で価値が上がることも？！
再建築不可の物件は、都市計画道路のような集団的制限とは異なり、該当物件のみに関わる個別の制限です。
そのため、物件を安く購入した後に隣地所有者と交渉して、接道間口2mが確保できるように隣地を買い取ることができれば、一気に価値が跳ね上がるチャンスもあります。ただし、非常にハードルが高いギャンブル性のある手法といえます。
物理的制限のある「訳あり物件」｜浸水被害・ハザードマップ
物理的制限とは、居住や建築に一定のリスクがあり、その対価として相場よりも安く購入できる物件のことです。代表的なものに浸水リスクがあります。
東京都内でも過去に集中豪雨による大規模な浸水被害が発生しており、自治体が発行する浸水予想図（ハザードマップ）上で浸水予想地域や過去の実害地域に該当する物件は、相場より5〜10％ほど安くなる傾向があります。
とはいえ、行政も近年治水対策に力を入れており、杉並区をはじめ城西エリアでは雨水浸透ますの設置推進や護岸工事、調節池の整備など、被害を拡大させない取り組みが進められています。
心理的制限｜事故物件・心理的瑕疵（かし）物件
心理的制限の代表例は、敷地内や建物内で事件・事故・火災などが発生した「心理的瑕疵（かし）物件」（いわゆる事故物件）です。
この事故物件には法的・物理的な制限はなく、あくまで「気持ち的に抵抗がある」という心理的な概念に基づくものです。気にする度合いには個人差が非常に大きく、気にならない人にとっては「安く買えるお得な物件」と感じられることもあります。
価格相場は事案の内容や規模によって異なりますが、通常の相場より10〜20％ほど下がるケースが見られます。
ほかにもこんなにある「訳あり物件」
上記以外にも、さまざまな法的・物理的制限を持つ訳あり物件が存在します。
法的制限がある主な例
- 防火地域：通常の木造住宅の場合、耐火建築物にする必要があり建築コストが上がる
- 風致地区：建ぺい率の制限や壁面後退などが厳しく、建物を大きく建てられない
物理的制限がある主な例
- 隣地と高低差がある：擁壁（ようへき）の工事や補修に多大な費用がかかる
- 私道所有者の承諾が得られない：車の乗り入れや水道管・ガス管の掘削工事に制限が出る
- 隣地からの越境がある：建築や有効敷地面積に影響を与える
- 隣地がごみ屋敷：日当たり・眺望の悪化や臭気・害虫の発生リスクがある
「訳あり」を隠して契約することは絶対にありません！
弊社殖産ベストをはじめとする不動産会社は、宅地建物取引業法に基づき、「重要事項の説明義務（第35条）」および「不告知・不実告知の禁止（第47条）」を厳格に義務付けられています。
そのため、不動産会社が訳あり物件の「訳」を隠して契約を進めることは法律で固く禁止されており、違反した場合は業務停止などの行政処分や損害賠償責任を負うことになります。
訳あり物件の「訳」は生活や建築に一定の制限を与えるものですが、ご自身のライフスタイルにとって支障にならない制限であれば、非常にお買い得なマイホームになる可能性も秘めています。検討する際は、制限内容をしっかりと把握したうえで賢く判断していきましょう！
訳あり物件や物件選びで悩んだら、すぐ相談！
「訳あり物件」について解説した不動産のプロ
- 殖産ベスト株式会社
- 古川 秋治（ふるかわ しゅうじ）
- 専務取締役。物件の「メリット」だけでなく「デメリットや制限」も隠さずクリアにお伝えし、お客様が安心して納得できるお住まい探しを誠心誠意サポートいたします！
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